Sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
Ngày 15 tháng 10 năm 1993 là ngày Luật đất đai 1993 có hiệu lực. Quyền lợi khi sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
* Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khoản 1 Luật đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
* Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Tùy từng trường hợp cụ thể, thửa đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 khi được cấp Giấy chứng nhận có thể không phải nộp tiền sử dụng đất:
Trường hợp 1: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai 2013
** Không vi phạm pháp luật đất đai
Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm đất… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Đất có nhà:
Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức công nhận đất ở. Phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.- Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:
Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
** Có vi phạm pháp luật về đất đai
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích ở có một trong các hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại thời điểm sử dụng đất như lấn, lấn… mà nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:
– Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích trong hạn mức công nhận đất ở.
– Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức công nhận là đất ở.
Trường hợp 2: Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở không đúng nguồn gốc trước ngày 01/7/2004
– Không nộp tiền sử dụng đất: Nếu bạn sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.
– Phải nộp tiền sử dụng đất: Trường hợp đất đã sử dụng làm nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 được hưởng những quyền lợi gì?
Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích đất nông nghiệp, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai 2013, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai 2013.
– Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác không được công nhận là đất phi nông nghiệp theo quy định của 02 trường hợp trên thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được cấp Giấy chứng nhận theo mục đích sử dụng hiện tại với hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với loại đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp của diện tích đất nông nghiệp còn lại.
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp về sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã được sử dụng từ trước thời điểm quy hoạch được phê duyệt hoặc sử dụng tại nơi chưa có quy hoạch; Trường hợp không có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc công nhận quyền sử dụng đất như sau:
– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống (*).
– Đối với thửa đất có công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (**).
– Thửa đất có cả nhà ở và công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì được công nhận diện tích đất ở, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại mục (*), (**)
– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định rtr theo quy định thì được xác định là đất nông nghiệp và công nhận như trường hợp 1.
Sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
Ngày 01 tháng 7 năm 2014 là ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.
3.2. Quyền lợi khi sử dụng đất trước ngày 1/7/2014?
Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
Căn cứ Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định,
– Không tranh chấp.
Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật (theo Khoản 5 Điều 100 Luật Đất đai 2013).
